Beispielrechnung

Zur eigenen Ferienwohnung

#1 Kaufpreis

Der Kaufpreis ist einer der Hauptfaktoren, wie hoch am Ende die Rendite bei einer Immobilie sein kann. Dabei gilt nicht automatisch das ein niedriger Kaufpreis eine hohe Rendite verspricht.

#2 Mieteinnahmen

Neben dem Kaufpreis spielt die zu erzielende Mieteinnahme eine weitere wichtige Rolle bei der Rendite- und Wirtschaftlichskeitberechnung einer Immobilie.

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#3 Investitionen

Beispiel Villa Aranka - Apartment 1
Wohnfläche 35,89m²

 

Gesamtkaufpreis netto 121.500,00 €

Grunderwerbssteuer (5%) 6.075,00 €

Kaufnebenkosten (1,5%) 1.822,50 €

 
Gesamtinvestition 129.397,50 €
 
Eigenkapital 7.897,50 €
Finanzierungsbetrag (100%) 121.500,00 €

#4 Mieteinnahmen netto

A-Saison durchschnittlich 109 Tage zu 74,77€ netto
B-Saison durchschnittlich 81 Tage zu 65,42€ netto
C-Saison durchschnittlich 10 Tage zu 46,73€ netto
 
weitere mögliche Vermietungstage 165 Tage

Mieteinnahmen Gesamt netto: 13.916,25€


#5 Ausgaben

Zinsen Bank (2%) 2.430,00€ jährlich
Tilgung Bank (2%) 2.430,00€ jährlich
Betreiberkosten (30% auf die Mieteinnahmen) 4.174,88€ jährlich
Hausgeld inkls. Verwaltergebühren 1.882,92€ jährlich

Gesamtkosten: 10.917,80€ jährlich

(Die Betreiberkosten bei einer Ferienimmobilie sind die Kosten die Sie zahlen für die Vermietung, Schlüsselübergabe, ect.)


 

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#6 Überschussrechnung

Neben dem Überschuss aus den Mieteinnahmen kommen noch steuerliche Betrachtungen hinzu welche bei einer genauen Betrachtung mit einbezogen werden müssten. Für eine genauere Berechnung spielen aber Faktoren wie Ihre steuerliche Veranlagung eine Rolle. Vereinbaren Sie einen Termin mit uns um mehr zu erfahren.

 

Zusammenfassung:

Gesamtinvestition 129.397,50€
Eigenkapitalaufwand: 7.897,50€

Mieteinnahmen netto: 13.916,25
Gesamtkosten (inkls. Tilgung) 10.917,80€
Überschuss aus Mieteinnahmen 2.998,45€

2% p.a. Afa auf Gebäudeanteil (in dem Bsp.) 1.877,49€

 

Aus der Betrachtung sollte man allerdings bei den Gesamtkosten den Tilgungsanteil herausnehmen. Wir lassen den in unserem Beispiel einmal mit drin, damit man sieht das man keine Mehrbelastung hat.

Aber:

Tilgen = Sparen

Das heißt mit jeder einzelnen Rate sinkt die Belastung Ihrer Immobilie bei der Bank, dass heißt Sie schaffen Werte ohne selber investieren zu müssen. Die Tilgung dient schließlich zur Abzahlung Ihrer Immobilie.

Würden Sie einen PKW finanzieren, haben Sie da ebenfalls einen Zins und eine Tilgung zu zahlen, dies ergibt Ihre Rate. Diese zahlen Sie zum Beispiel für 4 Jahre zu je 2.500,00€ im Jahr (monatlich 208,33€). Ihre PKW ist aber nach 4 Jahren nicht mehr das Wert, was Sie einmal bezahlt haben und einnahmen hat er Ihnen in der Zeit auch nicht gebracht.

Eine Immobilie unterliegt dagegen nur geringen Wertschwankungen am Markt. In den letzten 10 Jahren steigen die Immobilienpreise in guten Lagen. Da aber Ihr Kredit nicht mitsteigt, erhöht sich sogar der Wert den Sie schaffen.

 

#7 Renditeberechnung

Hier gibt es verschiedene Arten zur Berechnung, um nicht einfach die "beste" zu nehmen, zeigen wir Ihnen die Arten zur Berechnung.

Bruttorendite:

Jahresnettomiete ÷ (Kaufpreis + alle Kaufnebenkosten) = Rendite in %.   Setzen wir unsere Zahlen ein, ergibt sich daraus folgendes Ergebnis:

13.916,25 ÷ 129.397,50 = 10,755%  

Das ist eine ansehnliche Zahl, wenn man die heutigen Guthabenszinsen vergleicht.

Nettorendite :

Nettoergebnis ÷ (Kaufpreis + alle Kaufnebenkosten) = Nettorendite in %

Das Nettoergebnis sind die Mieteinnahmen abzüglich der Betreiberkosten und Hausgeld.  Konkret mit den vorliegenden Zahlen:

7.858,45 ÷ 129.397,50 = 6,07%

Dies ist die Nettoverzinsung Ihres Kapitals, wenn Sie die Gesamtkosten der Immobilie quasi bar auf den Tisch legen würden. Angesichts der aktuellen Niedrigzinsphase ist dieser Wert durchaus sehr attraktiv!

Eigenkapitalrendite:

In unserem konkreten Beispiel bringen Sie lediglich die Kaufnebenkosten auf, dies bedeutet es fallen Zinsen an, welche an die Bank gezahlt werden müssen. Diese ziehen wir vom Nettoobjektergebnis (Mieteinnahmen abzüglich der Betreiberkosten, Hausgeld und Zinsen) ab. Jetzt kommt es zum sogenannten Hebeleffekt.

Da ein Teil des Kaufpreises über ein Darlehen bezahlt wird und diese Kosten bereits von den Einnahmen abgezogen wurden, ergibt sich eine völlig neue Renditerechnung. Verwenden wir folgende leicht veränderte Formel:

Nettoobjektergebnis ÷ Eigenkapital = Eigenkapitalrendite in %.

Und wieder mit den konkreten Zahlen:   5.428,45 ÷ 7.897,50 = 68,7%

Diese Rendite haben Sie nur im ersten Jahr, da Sie auch nur da einmalig die Investition Ihres Eigenkapitals haben. Je weniger Kapital sie in den Folgejahren investieren, desto höher Ihre Eigenkapitalrendite!

Erkennen Sie das enorme Potenzial von Immobilieninvestments? Sie haben durch eine Finanzierung Ihre Rendite deutlich gesteigert!

Und solche Renditen haben nichts mit „unseriösem“ Geschäftsgebaren oder dergleichen zu tun. Es kommt vielmehr auf die intelligente Anwendung der Finanzmathematik unter Berücksichtigung üblicher Bankparameter an.

#8 Fragen

Dies sind viele Informationen die zeigen, weshalb Menschen in Immobilien investieren und auch weiterhin investieren werden. Sie möchten erfahren ob Sie ebenfalls sich eine Immobilie leisten könnten, Sie haben Fragen oder Bedenken bei einer Investition in eine Immobilie, Sie denken es rechnet sich vielleicht nicht so wie wir es darstellen, Sie Fragen sich warum es nicht jeder macht, diese und viele andere Fragen hören wir sehr häufig. Treten Sie mit uns in Kontakt und wir helfen Ihnen bei allen was Sie bewegt weiter.